Benefício ou armadilha? Atualizar imóveis pelo valor de mercado pode não ser tão vantajoso quanto parece
A recente Lei 14.973/2024 trouxe importantes novidades no que diz respeito ao Imposto de Renda, incluindo a possibilidade de atualização de imóveis pelo valor de mercado com uma tributação reduzida sobre o ganho de capital.
Essa opção, válida tanto para pessoas físicas quanto jurídicas, oferece uma alíquota de 4% para pessoas físicas e, para pessoas jurídicas, 6% de IRPJ (Imposto de Renda da Pessoa Jurídica) e 4% de CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido). À primeira vista, parece um bom negócio, mas é preciso analisar com cuidado.
As novas regras de tributação
Normalmente, as pessoas físicas pagam entre 15% e 22,5% sobre o ganho de capital, e as empresas podem ser tributadas em até 34%, somando IRPJ e CSLL. Com as novas regras, esses percentuais caem consideravelmente, o que pode representar uma economia significativa no pagamento de tributos. No entanto, a opção de atualização só se torna vantajosa de forma integral se o contribuinte permanecer com o imóvel por pelo menos 15 anos. Caso contrário, a economia pode ser mínima, ou até gerar prejuízo.
O prazo e o cálculo do benefício
Se o imóvel for vendido antes dos 15 anos, haverá um cálculo específico para o ganho de capital, o que pode levar a uma perda do benefício fiscal. Em alguns casos, a tributação pode até ser maior do que o esperado. Por exemplo, se o imóvel for vendido nos três primeiros anos após a atualização, o contribuinte pode perder o desconto e enfrentar prejuízos, já que não há previsão legal para deduzir o percentual pago antecipadamente.
Atualização e laudos especializados
Outro ponto de atenção é a forma como o valor de mercado será determinado. A legislação estabelece que a atualização deve ser feita com base em um laudo de empresa especializada. Embora a Instrução Normativa 2.222 não detalhe quem pode fazer essa avaliação, especialistas entendem que corretores de imóveis podem ser uma opção viável.
Considerações para pessoas jurídicas
Para empresas, a atualização só pode ser aplicada aos imóveis contabilizados no Ativo Imobilizado, com o pagamento de 6% de IRPJ e 4% de CSLL sobre a diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição. No entanto, o valor da atualização não poderá ser depreciado para fins tributários, o que pode limitar as vantagens fiscais.
Outras variáveis
Além disso, quem vendeu um imóvel residencial e usou o valor recebido para adquirir outro imóvel em até seis meses pode estar isento do pagamento do ganho de capital, conforme a legislação vigente. Por isso, é importante considerar todas as variáveis antes de optar pela atualização.
Regularização de bens e o RERCT-Geral
Outro ponto importante da Lei 14.973 é a criação do RERCT-Geral (Regime Especial de Regularização Geral de Bens Cambial e Tributária), que permite a regularização de bens e recursos tanto no Brasil quanto no exterior com a tributação de 30%. Esse regime é válido até 15 de dezembro de 2024.
Conclusão
A atualização de imóveis pelo valor de mercado pode ser uma boa estratégia para quem planeja manter o bem por um longo período, mas pode se tornar uma armadilha para quem pretende vender o imóvel em curto ou médio prazo. A decisão exige uma análise cuidadosa das variáveis fiscais e das metas patrimoniais de cada contribuinte.
